Il piano radicale della sinistra per risolvere il problema abitativo a Parigi

Le autorità stanno utilizzando un arsenale di strumenti interventisti per rendere accessibili le abitazioni urbane. I critici lo definiscono un attacco ai diritti di proprietà.

di Leila Abboud, The Financial Times

Gli operai edili stanno dando gli ultimi ritocchi a un insolito progetto edilizio nella zona nord di Parigi: la conversione di un parcheggio fuori terra in disuso in 83 appartamenti economici sovvenzionati dallo Stato.
Presto una selezione di persone che soddisfano i criteri di ammissibilità, come studenti, persone a basso reddito o famiglie monoparentali, si trasferirà nei nuovi appartamenti in rue Nollet, contribuendo a superare la cronica carenza di alloggi nella capitale francese.
Gli architetti hanno risolto il dilemma di come rendere vivibili gli spazi interni bui e in cemento armato, creando al centro un cortile interno con giardino, ottenendo così due edifici paralleli con facciate finestrate. Altre sfide includevano la bonifica dell’inquinamento sotterraneo e il rafforzamento della stabilità.
“Trasformare un parcheggio è come fare alta moda strutturale. È un lavoro molto tecnico, ma molto gratificante”, afferma l’architetto capo Sandra de Giorgio, aggiungendo che il suo studio NZI Architects ha già realizzato quattro progetti simili.
Tali progetti fanno parte di un’iniziativa decennale promossa dal sindaco di sinistra di Parigi per aumentare la percentuale di alloggi sovvenzionati dallo Stato al 40% delle residenze primarie entro il 2035. Circa il 30% sarà destinato a persone senza reddito o con redditi molto bassi, e il 10% a persone con redditi medi.
Per raggiungere questo obiettivo, l’amministrazione comunale guidata dal sindaco socialista Anne Hidalgo sta ampliando il proprio arsenale di strumenti interventisti, che considera l’unico modo per correggere le carenze del mercato, in particolare quelle causate dagli affitti turistici a breve termine e dagli appartamenti sfitti.
Parigi sta inoltre aumentando il numero di “accordi di prelazione”, con cui blocca una transazione immobiliare pianificata per acquistare l’edificio stesso e convertirlo in alloggi sociali. Nell’ambito del suo nuovo piano di utilizzo del territorio, la città ha individuato circa 800 edifici, un terzo dei quali uffici, come candidati all’espropriazione.
Gli sviluppatori devono inoltre includere una percentuale significativamente più alta di alloggi sociali – la metà nelle città considerate in “iper-deficit” – in tutte le nuove costruzioni. Anche i proprietari di uffici sono ora tenuti ad aggiungere unità abitative sociali quando costruiscono o effettuano ristrutturazioni importanti.
Jacques Baudrier, vice sindaco comunista responsabile dell’edilizia abitativa a Parigi, ha difeso l’approccio dall’alto verso il basso come necessario per garantire che la classe operaia, dagli insegnanti ai vigili del fuoco, possa rimanere in città.
“Se lasciassimo fare al mercato, avremmo solo uffici, appartamenti ammobiliati in affitto per turisti e seconde case: una Parigi senza parigini, una Parigi per ricchi”, ha dichiarato al Financial Times, aggiungendo: “Abbiamo bisogno di una politica abitativa comunista! Questo è ciò per cui hanno votato i parigini… mantenendo la sinistra al potere”.
Le grandi città di tutto il mondo, da New York a Barcellona, affrontano problemi simili in termini di carenza e accessibilità degli alloggi. Parigi, tuttavia, sta adottando approcci più radicali per risolverli.
L’accessibilità degli alloggi sarà una questione importante nelle elezioni comunali della prossima primavera, anche a Parigi, dove i politici di destra stanno cercando di riconquistare la carica di sindaco per la prima volta dal 2001.
Ma con la politica nazionale in crisi – due primi ministri sono stati destituiti nell’ultimo anno – il governo ha compiuto pochi progressi nell’affrontare il problema dei costi e della disponibilità di alloggi che, secondo i sondaggi, è una priorità per gli elettori.
Se avrà successo, il programma di Parigi per raggiungere il 40% di alloggi sostenuti dal settore pubblico potrebbe cambiare notevolmente la composizione demografica ed economica della città e, secondo i suoi sostenitori, migliorare il tenore di vita.
Ma i critici avvertono che il raggiungimento dell’obiettivo svuoterebbe la base imponibile e accelererebbe la perdita di popolazione a favore delle periferie, mettendo sotto pressione gli affitti privati. Parigi ha già perso il 5% della sua popolazione nell’ultimo decennio, mentre molte altre capitali dell’Europa occidentale sono cresciute.
A pochi passi dall’Île Saint-Louis, sulla riva destra della Senna, il colosso del lusso LVMH è stato obbligato ad aggiungere 96 alloggi sociali quando ha speso 750 milioni di euro per ristrutturare il fatiscente grande magazzino La Samaritaine e trasformarlo in un tempio dello shopping di lusso.
Julien, un assistente medico che ha preferito non rivelare il proprio cognome, vive lì in un appartamento con tre camere da letto insieme alla sua compagna e ai loro due figli. Paga 1.400 euro al mese per 80 metri quadrati, circa la metà del prezzo di mercato nella zona. “Non riusciamo a credere alla nostra fortuna”, dice. “Il mio tragitto casa-lavoro è molto più breve e i nostri figli frequentano scuole migliori”.
A Parigi, la mancanza di spazi edificabili, i divieti relativi all’altezza degli edifici e le norme di tutela storica rendono difficile per qualsiasi promotore immobiliare costruire nuovi alloggi. Le società private e gli investitori istituzionali sono stati in gran parte scoraggiati dai controlli sugli affitti, dai rendimenti scarsi e dai divieti di locazione che vengono gradualmente introdotti per le abitazioni con scarsa efficienza energetica.
Per questi motivi, la conversione di strutture esistenti come uffici, parcheggi e edifici di proprietà dello Stato in nuovi alloggi è stata una soluzione gradita. Parigi sta anche esercitando pressioni sulle zone ricche, come il 6°, il 7° e il 16° arrondissement, dove la percentuale di alloggi sovvenzionati dallo Stato varia dal 2 al 7%, rispetto al 42% dei quartieri più poveri del 19° e 20° arrondissement.
La conversione del parcheggio in rue Nollet nel 17° arrondissement è uno dei circa 40 progetti di questo tipo intrapresi dalla città, che si inserisce anche nel quadro dei suoi sforzi per ridurre il numero di automobili a Parigi.
La città ha pagato più di un terzo dei 12,3 milioni di euro di costo, mentre il resto proviene da prestiti garantiti dallo Stato della durata di 40-50 anni, senza i quali la conversione non sarebbe economicamente sostenibile. L’agenzia che ha costruito e gestirà l’edificio sotto contratto per conto dello Stato prevede un tempo di ammortamento di circa 40 anni, molto più lungo di quello che gli
sviluppatori commerciali sarebbero disposti ad accettare.
Baudrier sottolinea che Parigi ha recentemente fissato un budget annuale per gli alloggi di circa 800 milioni di euro, quasi il doppio rispetto a cinque anni fa e quattro volte superiore a quello stanziato dal governo centrale. “Il nostro obiettivo è quello di abbassare i prezzi degli affitti e ridurre complessivamente il valore degli immobili”, afferma.
Claire Carriou, docente specializzata in politiche abitative presso l’Ecole d’Urbanisme de Paris, sostiene che l’espansione dell’edilizia sociale a Parigi sia indispensabile per evitare che la capitale diventi una “città museo”. “La situazione a Parigi è talmente grave che l’unica soluzione possibile è un intervento coraggioso”.
Il periodo di massimo splendore dell’edilizia sociale in Europa è iniziato dopo la seconda guerra mondiale, quando la popolazione ha lasciato le campagne in seguito a un’ondata di urbanizzazione e si è reso necessario trovare alloggi per il numero crescente di lavoratori dell’industria manifatturiera.
Molti paesi continuano a sviluppare il patrimonio di edilizia sociale e a regolamentare il mercato privato, ma differiscono per quanto riguarda il grado di dipendenza dalle azioni del governo rispetto alla persuasione o alla negoziazione con le società a scopo di lucro. Le politiche abitative tipiche includono norme di zonizzazione e di utilizzo del territorio, espropri, sussidi pubblici e prestiti a
lungo termine garantiti dallo Stato.
La Francia, e non solo Parigi, ha adottato una strategia centralizzata. Nel 2000, il governo ha promulgato una legge, nota come SRU, che imponeva a molte città e paesi di raggiungere una quota di alloggi sociali compresa tra il 20 e il 25% entro il 2025. I criteri sono stati fissati in modo da escludere i paesi molto piccoli, ma alcuni sindaci continuano a ritenerli troppo rigidi.
Oltre ai miliardi di euro di sussidi governativi, il ruolo fondamentale è stato svolto dalla Caisse des Depots, un istituto finanziario statale che fornisce circa due terzi dei finanziamenti per la costruzione. Il denaro per questi prestiti garantiti a lungo termine proviene dal popolare conto di risparmio regolamentato chiamato Livret A, in cui investe la maggior parte dei cittadini francesi.
Paesi come i Paesi Bassi e l’Austria, che hanno sistemi secolari basati sull’iniziativa immobiliare pubblica e associazioni edilizie senza scopo di lucro, sono anche intervenuti maggiormente sul mercato rispetto a paesi come il Regno Unito o la Germania, dove un ruolo più importante è assegnato agli sviluppatori commerciali.
“È una storia infinita di tentativi di trovare un equilibrio tra il settore privato e l’azione del governo”, afferma Gerard van Bortel, docente di politica abitativa presso l’Università Tecnica di Delft. “In molte città c’è una battaglia costante tra gli attori del mercato e le amministrazioni locali sull’assegnazione dei terreni, i permessi di costruzione e le normative sugli affitti”.
Le politiche poi oscillano come un pendolo a seconda che al potere ci sia la sinistra o la destra, aggiunge.
Sebbene i confronti a livello nazionale siano complicati dalle diverse definizioni di edilizia sociale o sovvenzionata, i dati dell’OCSE indicano che i Paesi Bassi si attestano al 34%, l’Austria al 24%, il Regno Unito al 16%, la Francia al 14% e la Germania al 3%, mentre la media dell’UE è dell’8%.
Nel Regno Unito, dopo un’ondata di costruzioni nel dopoguerra, gran parte del patrimonio immobiliare comunale è stato venduto ai residenti con programmi di “diritto all’acquisto” a partire dagli anni ’80. Il Paese ora si affida in gran parte all’obbligo per i costruttori di aggiungere unità a prezzi accessibili nelle nuove costruzioni, con una richiesta tipica a Londra di un minimo del 35%.
Ma i costruttori possono anche fare meno, realizzando invece strutture pubbliche come parchi o piscine comunali, afferma Kathleen Scanlon, esperta di politiche abitative alla London School of Economics.
Vienna e Amsterdam sono tra le città che hanno raggiunto il traguardo più ambizioso, superando il 40% di alloggi sociali. Fin dall’inizio hanno evitato una trappola fondamentale: hanno costruito case nei centri urbani anziché nelle periferie, evitando così il graduale sviluppo di sacche di povertà e zone ad alto tasso di criminalità.
Le città europee che hanno costruito alloggi sociali in periferia sono state afflitte da numerosi problemi. Parigi è stata particolarmente colpita. Nel corso del tempo, le banlieues, o sobborghi, sono diventate la dimora di nuove comunità di migranti e hanno gradualmente perso il loro originario mix di residenti provenienti da diverse classi socio-economiche. Ciò ha lasciato coloro che vivono lì con collegamenti di trasporto scadenti e scuole e servizi pubblici al di sotto della media, portando a periodiche esplosioni di disordini sociali.
“È stato un errore concentrare gli alloggi sociali alla periferia delle città, poiché ciò ha portato alla segregazione e all’isolamento delle persone che vi abitano”, afferma Tadashi Matsumoto, responsabile dello sviluppo urbano sostenibile presso l’OCSE. Egli ritiene che le politiche abitative non dovrebbero essere basate solo sulle città, ma coordinate con le comunità suburbane vicine, dove
c’è più spazio.
Ma mentre aumentare gli alloggi sociali nelle città può aiutare più persone con redditi modesti a trovare un posto dove vivere, ci sono anche degli svantaggi quando gli sviluppatori privati sono limitati e il mercato degli affitti privati si riduce, afferma van Bortel, accademico di Delft.
Ad Amsterdam, dove tre quarti degli affitti sono alloggi sociali o soggetti a rigidi controlli sugli affitti, il resto del mercato privato è diventato molto costoso poiché i proprietari non possono aumentare gli affitti altrove.
“Gli sviluppatori stanno effettivamente sovvenzionando la costruzione di case per famiglie a basso reddito e addebitando la differenza ai ricchi”, afferma.
In Avenue George V, vicino agli Champs-Élysées, si trova un edificio in stile Haussmann del XIX secolo, completo di ornamenti in pietra e colonne, che presto ospiterà 23 alloggi sovvenzionati e a prezzi accessibili. Il progetto è diventato un simbolo dell’impegno del sindaco per ottenere alloggi sociali nei quartieri più ricchi di Parigi, ma anche delle controversie che lo circondano.
Nel 2008, il governo di Parigi ha anticipato una vendita pianificata tra società immobiliari private per acquistare l’edificio per 17 milioni di euro e creare una maggiore diversità di classe in un quartiere opulento, noto soprattutto per le boutique di lusso e gli hotel a cinque stelle.
Ma il venditore contestato ha impugnato l’espropriazione in tribunale per più di un decennio, quindi solo di recente è iniziata la ristrutturazione completa per convertire gli interni danneggiati che un tempo erano uffici.
Baudrier, vicesindaco responsabile dell’edilizia abitativa, afferma che il progetto riguardava una zona con molti edifici vuoti, tra cui numerose seconde case. Inoltre, contribuirebbe agli sforzi di ecologizzazione della città, adeguando i vecchi edifici ai moderni standard di efficienza energetica.
“Il progetto è ideale, ma è vero che è molto costoso”, ammette, poiché il costo per unità sarà molto più alto rispetto a quello che si avrebbe se lo stesso budget fosse speso in un quartiere più economico.
I critici sostengono che il progetto George V sia un esempio di come l’ideologia stia prevalendo sulla logica economica. I politici di destra e gli investitori immobiliari mettono in discussione la legittimità delle espropriazioni e si oppongono fermamente all’obbligo per i proprietari di uffici di aggiungere unità abitative sovvenzionate.
“Il diritto di prelazione sulle vendite ha pesanti conseguenze sul mercato immobiliare”, afferma Geoffroy Boulard, sindaco del 17° arrondissement. “Le norme urbanistiche della città equivalgono a un attacco ai diritti di proprietà dei proprietari”.
Aspim, un’associazione di categoria che riunisce gli investitori immobiliari, ritiene preoccupante la decisione della città di raddoppiare il numero di edifici potenzialmente soggetti a espropriazione.
“Anche se il governo di Parigi non ha i fondi per acquistare tutti questi immobili, il rischio compromette l’attrattiva del mercato parigino e porterà a un deprezzamento”, sostiene Frédéric Bôl, presidente di Aspim.
Nonostante le critiche, secondo i dati del governo non c’è dubbio che la legge SRU francese abbia aumentato il numero di alloggi popolari a livello nazionale.
Tuttavia, secondo il revisore nazionale, oltre la metà dei circa 2.100 comuni interessati dalla normativa non ha ancora soddisfatto il requisito del 25% di alloggi pubblici. Circa 340 di essi hanno pagato sanzioni lo scorso anno per il mancato rispetto delle norme, portando allo Stato 100 milioni di euro.
Una delle città che non ha raggiunto l’obiettivo, con solo il 14% di alloggi sociali, è Nizza, una città tradizionalmente di destra sulla Costa Azzurra. Il suo sindaco, Christian Estrosi, è stato un critico aperto delle norme, definendole lo scorso anno “un racket gestito dallo Stato che non fa nulla per risolvere i problemi fondamentali dell’edilizia abitativa”.
Anthony Borré, vicesindaco responsabile delle questioni abitative, sostiene che la posizione geografica di Nizza, stretta tra il mare e le montagne, e gli elevati prezzi degli immobili hanno reso impossibile il raggiungimento dell’obiettivo. “È un problema di spazio, non di volontà politica, ma perché dovrebbe esserci un approccio unico per tutte le città? Non ha senso“. Nizza ha pagato 6 milioni di euro di sanzioni l’anno scorso, aggiunge Borré, che sono ”una somma ingente e ingiusta”.
Non tutti accettano questa spiegazione: un noto gruppo di difesa degli alloggi ha accusato Nizza di “immobilismo unito a malafede politica” per aver ignorato gli obiettivi di edilizia sociale per un decennio.
A Parigi, chi ha la fortuna di ottenere un appartamento sovvenzionato diventa riluttante ad andarsene: solo il 6% degli appartamenti del patrimonio immobiliare sociale cambia inquilino ogni anno. La città non obbliga i residenti a trasferirsi anche se il loro reddito aumenta o se cambia la composizione del nucleo familiare.
Kuthub Khan, padre di tre figli e con una moglie disabile, era al settimo cielo quando gli è stato comunicato che alla sua famiglia era stato assegnato un posto in un nuovo complesso residenziale nell’elegante 7° arrondissement, dopo essere stato in lista d’attesa per tre anni. Dice di potersi permettere l’affitto con il suo stipendio e che l’appartamento è dotato di caratteristiche di
accessibilità.
«Penso che sia positivo che la città si sia attivata per costruire strutture come questa, altrimenti mi troverei in una situazione disperata», afferma davanti all’edificio che si trova a pochi passi dall’Assemblea Nazionale e dalla tomba di Napoleone. «Non mi trasferirò mai da qui».